23区外で新築物件を購入するという無駄

こんにちは、今日もおおかた仕事が終わったヒラです。

先日、東京銀座の鴨居堂の路線価がバブル期を超え最高額を更新した
というニュースを題名だけだが目にした。

それにちなんで今回は不動産関係、
とりわけ住宅取得時に含まれるコストについて書こうと思う。
めずらしくまともな内容じゃないか思われたかもしれないが
残念ながらそんな訳あるはずがなく、
今回の場合は新築物件（特に23区外のマンション）を購入された方は
読まない方が良いと思う。

今回の内容は新築物件を買うのがいかに無駄かということを書いていく。

その前に、、以前から気になっていたんだが、
日本人はやたら新築物件を買いたがり、
新築物件を買うことが素晴らしく、
中古物件を買うのは残念なことだという風潮があるような気がする。

勝手な推測ながら
新築物件崇拝が蔓延している背景として、
日本人は処女信仰を持った人が多いので
他人のお手付きがあったものは受入れにくいといった
気質があるためではないだろうかと思っている。
（言い方が悪いが、他人の手垢が付いたものは
価値が暴落すると考えているのかも）

そんなことを思いつつ、
本題の23区外での新築物件を買う無駄について書いていきたい。
長くなるので結論から書くと
新築物件を買うことが無駄だと考える理由は、
物件を建設するために必要な費用以外のものが
物件価格に沢山乗せられているから。

ではどんな費用が実際の物件価格に上乗せされているのか、
思いついたままに以下に書いていく。

１）広告費用
ところで新築物件情報の入手方法としてヒラが今思いつくのは、以下3つ。
・駅に置いてあるSUMO
・新聞に入っている広告、電車の中吊り広告
・ネットのバナー広告

ヒラにとっては上記3点全てが無駄だと思う。
さすがに全く広告無しでは物件の存在自体を世間に
知らしめることができないため、ある程度は致し方ない部分もあるだろう。

しかし忘れてはいけないこととして、
物件価格に含まれる広告費用は物件価値とは全く関係ない、
ということだ。
購入金額5,000万に含まれている広告費用が500万だとすると、
契約・引き渡しを受けた瞬間から既に物件の価値は4,500万になっているのだ。
（たとえ足を踏み入れてなくても）

そんなに広告費用なんて掛かってないでしょ！？
と思われる方は、ぜひ新聞（特に金曜）に入っている
物件広告を数か月間見て欲しい。

２）建設に関わる者の利益
そんなの当たり前じゃないか？と言われるかもしれないが…
新築物件には、当然ながら業者の土地取得費用、建設資材、建設費などが掛かり、
発注元から下請業者まで何階層もの業者が介在することになる。
その階層ごとに業者の利益が加算されていくとなると
結構な額になり、それが物件価格に反映されている。

また、最近都心部では「有名人の○○」さんが監修・プロデュース的なことを
ウリにしている物件も多くある。
マンションの専門家ではない〇〇さんが出したちょっとしたアイデアくらいで
物件の使いやすさや価値などはとんど変わらないのに、
物件価格には○○さんへの報酬がに上乗せされている。
（ここは広告費と同じ）

３）販売にまつわる費用
モデルルームの建設費・地代、モデルルームで働く人の人件費、
豪華賢覧な物件WEBサイトの作成費
これらも全く物件の価値とは関係ない。

モデルルームについては、少し補足したいことがある。
モデルルームのみを見て完成前の物件を購入、実際の部屋に入ったら、
「あれ？モデルルームと違う…」ということが良くある。
モデルルームは様々なオプションが付けられ、全てが最高な仕様となっており、
それら全てを追加した場合は、物件価格＋1,000万近くが必要となる場合もある。
それが出せない場合は自分の想定と全く異なる物件に住むことになるので
注意が必要だ。
また、もう1点注意すべきはモデルルームは本来あるはずの梁が無い。
なので天井が高く、部屋が広く見える。
実際の物件は梁があるため、ここでも「あれ？」となる。
普段のちょっとした買い物では実物を店舗で確認し、
ネットで最安値の店を探して買うほどの念を入れる割には
何千万もする一生に一度の大きな買い物で実物を見ず買う軽率さは
ちょっと笑ってしまう。

以上、ヒラが思いつく限り新築に含まれる
無駄だと思われる費用を書いた。

物件は新築で買った瞬間から中古扱いとなり、
1年ほどしか住んでいなくても売りに出すと3割程度（あるいはもっと）
値下がりしてしまう。

どうしても新築物件が欲しいというならば、
購入を検討している地域の築15年以内の中古物件相場を参考にしてみてはどうか。

というのも中古物件は建築業者・広告費用が価格に上乗せされておらず、
売りたい人が納得できる価格で販売されているため、
無駄な費用が含まれている可能性が新築よりもかなり低いからだ。

それらを比較し、その地区でのおおよその物件価値を把握する。
そして中古物件と新築物件の差額が納得できるものなら新築を買えばいいし、
築2，3年で1,000万くらい安く買える物件が多くある地域ならば
新築を買うこと自体を再検討すべきだと思う。
地方物件は値下がり率が大きいので
ヒラ的には23区以外で新築を買うのは
間違ってもしてはいけないことだと思っているが。

こんな感じで新築物件（に含まれる余分費用）
にお金を払うのは無駄だと考えているし、
実際、ヒラも10年前、都内に築5年の中古物件を買った。
現在築15年で、先日マンションを売却した真上の住人（彼も築4年の中古として購入）は、購入価格とほぼ同じ金額で売却することができたようだ。
とすると、ヒラが住む地域のマンションは、
築4~15年の間は少なくとも同じ価格が維持できる価値があったといえそうだ。
（建物の価値というよりも場所の価値が）
自慢したいわけではないが（まぁ自慢だけど）、
10年前の20代半ばのヒラとバイトの物件購入はわりと良かったのだと思っている。

既に23区外で新築物件を買ってしまっている方には
非常に申し訳ない気持ちでこの記事を書いたが、
23区外でマンションを検討する場合、新築に尋常でないこだわりがない限り、
中古物件をオススメしたい。

23区内の特に城南地区では
中古物件が新築よりも高いという逆転現象が起きているところもあり
新築を買った方が良い場合のあるのでケースバイケースだが、
B層には全く関係ない話なのでここでは省略することにした。

それでは。